Boletim Materiais de Construção nº 389

2022, o ano em que a oferta de habitação nova vai disparar?

Nos últimos anos temos assistido a uma forte dinâmica da procura no mercado imobiliário, alimentada por múltiplos fatores cuja importância relativa se tem vindo, todavia, a alterar ao longo do tempo. Em todo o caso, resumidamente, todos nos recordaremos que esta procura começou por se concentrar no segmento da reabilitação, nos centros históricos de Lisboa e Porto, ligada ao setor do turismo, estendendo-se posteriormente ao setor dos escritórios e, mais recentemente, aos setores da distribuição/logística e da habitação.

O facto de pouco se ter construído de novo durante uma década inteira, aliado ao crescimento económico com forte incidência urbana observado a partir de 2016, conduziu a uma pressão elevada sobre os preços do imobiliário, sobretudo a partir do momento em que uma boa parte dos ativos nas grandes cidades foi alvo do interesse de compradores estrangeiros com elevada capacidade económica, quer para habitação própria, quer para investimento, alterando a sua utilização inicial de habitação para a atividade do alojamento turístico.

A promoção imobiliária tardou em reagir, seja pela descapitalização provocada pela crise anterior, seja pela falta de confiança na sustentabilidade da procura, seja, inclusive, pela falta de apoio da banca. Assim, só quando o imobiliário apareceu aos olhos de todos como o novo “Eldorado”, já bem dentro de 2018, começaram a surgir os novos projetos de construção nova, primeiro para ricos e, lá para finais de 2019, também para remediados. Mas do projeto à construção demora anos…

O impacto da construção nova na atividade só começou a fazer-se sentir no primeiro ano da pandemia e, com mais propriedade, neste ano de 2021. O melhor está para vir em 2022 e nos dois anos que se lhe seguirão, isto a crer nos números do licenciamento de obras observados nos três anos anteriores, sempre a crescer.

É claro que as expetativas são auspiciosas, mas começam a surgir algumas nuvens no horizonte a que teremos que estar atentos. Desde logo, a questão dos preços de venda que não param de subir. Será que no final vai haver compradores em número suficiente para tanta oferta e com os preços que estão a ser projetados?

A pergunta, porventura a mais importante, aquela que vale “1 milhão de euros”, é o que vai acontecer às taxas de juros? O atual ciclo de valorização do imobiliário foi sustentado nas taxas de juro negativas, situação que se pode inverter um pouco abruptamente se o atual fenómeno inflacionista se consolidar e persistir. A subida das taxas de juro pode prejudicar gravemente a capacidade de contrair (ou pagar) o crédito e, ao mesmo tempo, fazer afastar os investidores do setor imobiliário.

Naturalmente, estas coisas não acontecem de um dia para o outro, sobretudo num setor que tem uma grande inércia e um ciclo produtivo particularmente longo. Seja como for, convém não esquecer que “o céu não é o limite”.

Votos de um Excelente 2022!